Tillbyggnad – Regler, bygglov och kostnader 2025

Vad räknas som en tillbyggnad?

En tillbyggnad innebär att du ökar en byggnads volym – antingen horisontellt (bygger ut på marken) eller vertikalt (lägger till en våning). Det är en av de vanligaste åtgärderna svenska husägare vidtar, och en av de som skapar mest värde per investerad krona.

Enligt Boverket definieras tillbyggnad som "åtgärd som ökar en byggnads volym". Det innebär att:

• Bygga ut ett rum mot trädgården = tillbyggnad
• Lägga till en ny övervåning = tillbyggnad
• Glasöverbyggnad över uteplats = tillbyggnad (ofta)
• Isolera och inreda befintlig kallvind = inte tillbyggnad (ändring av befintlig byggnad)

Attefallstillbyggnad – 15 kvm utan bygglov

Det mest kostnadseffektiva alternativet för många husägare är Attefallstillbyggnaden: en engångstillbyggnad på max 15 kvm bruttoarea som inte kräver bygglov, men kräver en anmälan till kommunen.

Reglerna (gäller sedan 2020):

• Max 15 kvm bruttoarea (BTA)
• Engångserbjudande – har du redan nyttjat din Attefallstillbyggnad kan du inte göra en till
• Gäller en- och tvåbostadshus
• Tillbyggnaden får inte överstiga befintliga husets nockhöjd
• Kräver startbesked från kommunen innan bygget påbörjas

Viktigt: Bruttoarea (BTA) räknar alla ytor inklusive ytterväggar. En 15 kvm BTA-tillbyggnad ger alltså ca 12–13 kvm nettogolvyta invändigt.

När krävs bygglov för tillbyggnad?

Bygglov krävs för tillbyggnader när:

| Situation | Bygglov krävs? | |---|---| | Tillbyggnad > 15 kvm | Ja | | Du har redan gjort en Attefallstillbyggnad | Ja | | Fastigheten ligger inom strandskyddszon | Ja + dispens | | Detaljplan förbjuder ytterligare tillbyggnad | Ja | | Byggnaden är kulturmärkta | Ja | | Tillbyggnad på komplementbyggnad | Beror på |

Bygglovsprocessen steg för steg

1. Förberedelse och ritningar

Innan du ansöker behöver du ta fram:

• Situationsplan – karta som visar byggnaden och tillbyggnadens placering på tomten, med mått och avstånd till tomtgränser. Skala 1:500 eller 1:400.
• Planritning – bottenplan och övriga våningsplan i skala 1:100, med alla rum, dörrar och fönster utmärkta
• Fasadritningar – alla fasader som berörs av tillbyggnaden, skala 1:100
• Sektionsritning – genomskärning som visar rums- och byggnadshöjder
• Teknisk beskrivning – material, konstruktion och energiprestanda

2. Ansökan

Ansökan lämnas in digitalt via kommunens e-tjänst eller på pappersblanketter. Bifoga alla handlingar. Kommunen kontrollerar om ansökan är komplett – saknas handlingar begärs komplettering, vilket startar om handläggningstiden.

3. Handläggning och grannsyn

Kommunen granskar ansökan mot:

• Detaljplanens bestämmelser
• Plan- och bygglagens tekniska krav
• Riksintressen och skyddsområden

Grannar och andra sakägare får möjlighet att yttra sig (grannsyn). Inkomna synpunkter ska bemötas men avgör inte ensamt beslutet.

4. Bygglovsbeslut

Kommunen fattar beslut om beviljat, avslag eller begär komplettering. Beslutet annonseras och vinner laga kraft efter tre veckor om det inte överklagas.

5. Startbesked och kontroll

Med beviljat bygglov kan du ansöka om startbesked. Startbesked kräver en godkänd kontrollplan och i de flesta fall en certifierad kontrollansvarig (KA). Du får inte påbörja bygget innan startbesked utfärdats.

6. Slutbesked

Efter avslutat byggarbete kallas kommunen till slutsamråd. Kontrollansvarig intygar att bygget utförts enligt kontrollplan. Slutbesked utfärdas och du får ta byggnaden i bruk.

Kostnader – vad kostar en tillbyggnad?

Bygglovsavgift

Avgiften beräknas enligt kommunens taxa och varierar kraftigt:

| Tillbyggnad storlek | Typisk avgift | |---|---| | Attefallsanmälan (≤15 kvm) | 3 000–8 000 kr | | 15–30 kvm | 8 000–18 000 kr | | 30–60 kvm | 15 000–30 000 kr | | >60 kvm | 25 000–50 000+ kr |

Källa: Boverkets taxa-vägledning, kommunernas egna taxor.

Arkitekt och ritningar

Professionella ritningar kostar 10 000–30 000 kr beroende på tillbyggnadens komplexitet. Standardiserade ritningar för enkla rektangulära tillbyggnader är billigare; komplexa former med speciella takdetaljer kostar mer.

Kontrollansvarig

En certifierad KA kostar typiskt 5 000–15 000 kr för en tillbyggnad. Priset varierar med projektets storlek och antal kontrollbesök.

Byggnationskostnader

Själva bygget kostar i snitt 15 000–25 000 kr per kvm för en genomsnittlig tillbyggnad i Sverige (inkl. material och arbete). Det innebär att en 20 kvm tillbyggnad totalt kan kosta 300 000–500 000 kr inklusive alla kostnader.

Vad påverkar om din tillbyggnad godkänns?

Detaljplanen

Detaljplanen för din fastighet styr hur mycket du får bygga. Nyckeltal att känna till:

• Exploateringstal (e) – hur stor del av tomten som får bebyggas. e = 0.3 innebär 30% av tomtytan.
• BYA (byggnadsarea) – maximal markarea för byggnader
• Nockhöjd/taklutning – begränsar hur högt och vilken takform som är tillåten
• Prickmark – mark som inte får bebyggas, ofta närmast tomtgräns

Kontrollera din fastighets detaljplan via kommunens karttjänst innan du planerar tillbyggnaden.

Avstånd till tomtgräns

Huvudregeln är 4,5 meters avstånd till grannens tomtgräns. Med skriftligt granntillstånd kan du bygga närmare. Mot kommunal mark (gata, park) gäller kommunens egna regler.

Befintlig bebyggelse på tomten

Kommunen räknar ihop all bebyggelse på tomten. Om du redan har friggebod, Attefallshus och garage kan det påverka hur mycket mer du får bygga enligt detaljplanens exploateringstal.

Kommunala variationer – så skiljer sig reglerna

Trots att plan- och bygglagen är nationell finns stora lokala variationer:

Stockholms innerstad har strikta kulturmiljökrav. Fasadmaterial, fönstertyp och takform regleras ofta specifikt. Tillbyggnader mot gata är ofta förbjudna eller starkt begränsade.

Kustkommune (Värmdö, Vaxholm, Lysekil) har ofta strandskyddsregler som påverkar stora delar av kommunen. En tillbyggnad inom 100–300 meter från vatten kräver strandskyddsdispens utöver vanligt bygglov.

Landsbygdskommuner har ofta generösare regler och kortare handläggningstider. Detaljplaner täcker inte alltid hela kommunen, och utanför planlagt område gäller mer flexibla regler.

Hitta din kommuns specifika regler i vår kommunguide.

ROT-avdrag på tillbyggnad

Arbetet vid en tillbyggnad kan berättiga till ROT-avdrag – 30% avdrag på arbetskostnaden (material ingår inte), upp till 50 000 kr per person och år. Avdraget gäller om:

• Du äger fastigheten
• Det är ett permanentboende eller fritidshus
• Arbetet utförs av ett godkänt företag med F-skattsedel
• Fakturan specificerar material och arbete separat

ROT-avdraget kan avsevärt sänka den effektiva kostnaden för tillbyggnaden.

Behöver du hjälp med din tillbyggnad?

Att navigera bygglovsprocessen kan vara krångligt – ritningskrav, detaljplaner och kommunikation med byggnadsnämnden tar tid och kräver rätt kunskaper. En lokal bygglovskonsult kan:

• Granska din fastighets detaljplan och förutsättningar
• Ta fram kompletta ansökningshandlingar
• Sköta kommunikationen med byggnadsnämnden
• Säkerställa att du får startbesked utan onödiga förseningar

Fyll i formuläret nedan för en kostnadsfri bedömning – en konsult i din kommun kontaktar dig inom 24 timmar.

👉 Hitta bygglovskonsult i din kommun